Empreitada global: sua casa com preço e prazo fechados em contrato

• Preço fixo definido antes da primeira concretagem.
• Material e mão de obra inclusos no mesmo valor.
• O risco de variação de custo fica com a construtora.
• Prazo em contrato, com marcos e consequência definida para atraso.
• Aditivo só se você mudar o escopo, nunca por imprevisto de execução.

Como fechamos o preço sem surpresas

Preço fechado honesto depende de uma coisa: saber exatamente o que vai ser construído. Por isso o orçamento vem depois do projeto, nunca antes.

1. Projeto completo e compatibilizado. Arquitetônico, estrutural, elétrico e hidrossanitário resolvidos entre si. Sem projeto executivo não existe preço fechado confiável, existe chute com margem.
2. Memorial descritivo aprovado por você. Marca, modelo e padrão de cada acabamento, item a item. É o documento que define o que é seu direito receber.
3. Orçamento analítico com quantitativos. Cada serviço medido a partir do projeto, não estimado por metro quadrado.
4. Cronograma físico-financeiro. Pagamento atrelado a etapa entregue e medida, e não a tempo decorrido.
5. Contrato com escopo e exclusões explícitas. Prazo, garantias, critério de medição e a regra de aditivo escritas antes de assinar.

Esse encadeamento é o que separa um preço fechado de uma promessa. Quando a especificação é genérica, o conflito aparece na obra, e as duas partes acham que estão certas.

O que está e o que não está no preço

Transparência sobre o que fica de fora é o que evita a conversa desagradável no meio da obra.

Os itens da coluna direita continuam existindo no seu orçamento total: eles apenas não estão no preço fechado. Reservar recurso para eles é parte do planejamento.

Quando a empreitada global é a melhor escolha

Obra financiada pela Caixa. O banco libera por etapa medida, e o preço fechado evita descasamento entre a medição e o seu caixa. O cronograma do contrato e o do banco conversam. Veja o financiamento de obra pela Caixa.

Você não tem tempo para acompanhar a obra. Quem mora longe ou trabalha em outra coisa raramente consegue decidir no ritmo que uma obra exige.

Casa com projeto executivo definido. Quanto mais resolvido o projeto, mais justo fica o preço fechado, porque a construtora precisa embutir menos margem de incerteza.

Construção para venda ou renda. Investidor precisa de custo travado para calcular retorno, e variação de orçamento destrói a conta.

Empreitada global, administração e empreita de mão de obra

São três regimes diferentes, e a escolha muda quem assume o risco do custo.

Na empreitada global você paga o valor contratado, aconteça o que acontecer com o preço do material. Na obra por administração, paga o custo real mais uma taxa, com mais liberdade e mais exposição. Na empreita de mão de obra, compra o material e contrata só a execução.

A comparação completa, com cláusulas e exemplos, está em empreitada global ou administração: qual escolher.

Como funciona o aditivo

O preço fechado só muda em uma situação: quando você altera o escopo.

Trocar um revestimento por outro de padrão diferente, ampliar um ambiente, acrescentar um ponto de água ou mudar a esquadria são mudanças de escopo. Nesses casos, o impacto em custo e prazo é apresentado antes de executar, e você decide.

O que não gera aditivo: variação de preço de material, erro de quantitativo da construtora, retrabalho por execução incorreta e imprevisto que o projeto deveria ter previsto. Esse é exatamente o risco que você transferiu ao contratar preço fechado.

A única exceção comum é a condição do solo, quando a sondagem não foi feita antes da proposta. Por isso ela vem antes: sem sondagem, ou a construtora precifica no escuro ou exclui a fundação do escopo.

Como avaliar uma proposta de empreitada global

Duas propostas de preço fechado raramente são comparáveis pelo valor. O que decide é o que está escrito nelas.

1. Peça o memorial descritivo. Proposta que diz revestimento de primeira linha sem nomear marca e modelo não define nada. A especificação é o que você vai poder cobrar.
2. Confira a lista de exclusões. Uma proposta mais barata que omite muro, calçada e ligações não é mais barata: está incompleta.
3. Veja se o orçamento tem quantitativos. Valor global sem composição esconde o critério. Orçamento analítico mostra de onde veio cada número.
4. Leia a regra de aditivo. Ela precisa dizer o que gera aditivo e, principalmente, o que não gera.
5. Verifique o critério de medição. Pagamento por etapa entregue protege você; pagamento por calendário, não.
6. Pergunte quem assina a ART. O nome e o registro do responsável técnico precisam constar do contrato.

Proposta que responde a esses seis pontos permite comparação honesta. Proposta que não responde transfere para a obra uma negociação que deveria ter acontecido antes.

Garantias da obra entregue

Entregar a casa não encerra a responsabilidade da construtora. Sistemas diferentes têm prazos de garantia diferentes, e isso deve estar no contrato.

Na prática, três grupos costumam ser tratados separadamente:

• Estrutura e fundação — o grupo de maior prazo, por envolver segurança da edificação.
• Impermeabilização e instalações — prazo intermediário, com falha que costuma aparecer no primeiro ciclo de chuva ou uso.
• Acabamentos e equipamentos — prazo menor, muitas vezes vinculado à garantia do próprio fabricante.

A entrega técnica inclui o manual do proprietário, com as recomendações de uso e manutenção de cada sistema. Isso importa porque manutenção não feita costuma ser a causa de perda de garantia.

Vale conferir também o que o contrato diz sobre assistência pós-entrega: prazo de atendimento e como o chamado é aberto.

O que dizem nossos clientes

Excelente5,019 avaliações

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Kaylane Silva um mês atrás

A Otech tem excelente serviço de empreita de mão-de-obra, equipe própria e qualificada acompanhada por engenheiro. Foi responsável pela construção da ampliação e reforma da nossa casa, equipe rápida na entrega do serviço. Estamos satisfeitos

Tiago Aghattahugo um mês atrás

Empresa séria, com profissionais qualificados e comprometidos. Atendimento de qualidade, organização e confiança do início ao fim. Recomendo para quem busca um trabalho bem executado.🙏🏽🙏🏽

Kaylane Ribeiro um mês atrás

Como empresa parceira, só temos a agradecer pela confiança e parceria com a OTECH Engenharia. Profissionalismo, responsabilidade e comprometimento fazem toda a diferença. Esperamos continuar realizando muitos projetos juntos!🙏🏽

TF Construção & Propósito um mês atrás

Excelente profissional indicarei sempre

Azulejista Marcos Santos 5 meses atrás

Experiência formidável. Ótimo engenheiro de estruturas

Hugo Ricci 9 meses atrás

A Otech foi responsável pela elaboração do projeto estrutural da nossa residência, engenheiros atenciosos e comprometidos desde a etapa de projeto até o acompanhamento durante a obra. recomendo.

Jonathan Oliveira 10 meses atrás

Consórcio Urbanfortnort 10 meses atrás

Perguntas frequentes

O que é empreitada global na construção civil?

É o regime em que a construtora executa a obra completa por preço fixo, com material e mão de obra inclusos, dentro do prazo e do escopo contratados.

Empreitada global sai mais cara que obra por administração?

O preço fechado inclui uma margem pelo risco que a construtora assume. Em obra bem projetada, essa margem costuma ser menor que o desperdício e os estouros de uma administração sem controle.

Posso mudar acabamentos durante a obra?

Pode, por aditivo formal, com o impacto de custo e prazo apresentado antes de executar. É o único caso em que o preço contratado muda.

Funciona com financiamento da Caixa?

Funciona bem, porque o cronograma do banco e o cronograma contratual seguem a mesma lógica de etapas medidas, o que evita descasamento entre liberação e pagamento.

Qual o prazo típico?

Casas de 120 a 200 metros quadrados levam de 8 a 14 meses de obra. O prazo e a consequência por atraso constam do contrato.

E se a construtora quebrar no meio da obra?

É o risco real desse modelo, e por isso vale verificar tempo de mercado, obras anteriores e saúde da empresa antes de assinar. Pagamento atrelado a etapa entregue protege você: não se paga adiantado por serviço não executado.

Preciso ter o projeto pronto para pedir uma proposta?

Para uma proposta com preço realmente fechado, sim. Sem projeto executivo e memorial, qualquer número é estimativa. Podemos desenvolver o projeto e depois apresentar a proposta fechada.

Peça uma proposta com preço fechado

Empreitada global funciona quando o projeto está resolvido e o contrato é específico. Nessas condições, ela entrega o que promete: você sabe o número final antes de começar.

Se você já tem projeto, enviamos uma proposta com orçamento analítico e cronograma. Se ainda não tem, desenvolvemos o projeto e a compatibilização antes de fechar qualquer valor. O processo completo está na página da construtora de casas em Florianópolis, e o segmento premium em casas de alto padrão.

Envie o projeto ou a localização do terreno e receba uma avaliação inicial. Falar com o engenheiro responsável.